Co nesmí chybět v kupní smlouvě na nemovitost

Ať už nemovitost kupujete, nebo prodáváte, ve smlouvě by mělo být sepsáno vše podstatné. Ušetří to vaše nervy i peněženku. Jsou věci, které kupní smlouva musí obsahovat, pak samozřejmě také ty, které je dobré v ní mít.

Realitní kanceláře, ale i někteří prodávající často odsouvají jednání o kupní smlouvě až na poslední chvíli. Pak předloží dokument psaný několika fonty, ještě k tomu s otřesným formátováním i pravopisnými hrubkami. A trvají na okamžitém podpisu, neboť času je již málo a musí se přece dodržet závazky ze smlouvy o smlouvě budoucí. Na formě samozřejmě tolik nezáleží, ale nezřídka jde ruku v ruce i s obsahovou úrovní dohody, a tedy i věcnou správností. Na druhou stranu ani na první pohled dokonalá a mnohastránková smlouva na hlavičkovém papíře nemusí být bez zásadní vady.

Při koupi nemovitosti je potřeba dodržet písemnou formu smlouvy. Ta musí obsahovat minimálně následující údaje:

1. Smluvní strany

Jasné vymezení prodávajícího a kupujícího je naprostou nezbytností. Prodávající musí být samozřejmě majitel nemovitosti zapsaný v katastru nemovitostí. Ideální je identifikovat ho nejen podle jména a adresy, ale i podle rodného čísla. Pokud je vlastníků více, musí být uvedeni všichni.

2. Nemovitost

Nejvíc chyb se dělá při specifikaci nemovitosti. Ta musí být přesně označena tak, jak je vymezena v katastru nemovitostí. Jinak hrozí, že katastr celou koupi odmítne a nemovitost nepřevede na nového vlastníka. Stačí například, když se ve smlouvě opomene vlastnický podíl na budově nebo na pozemku.

3. Kupní cena

Určení výše kupní ceny je vždy zásadním bodem ve smlouvě. V kupní smlouvě musí být však i přesně specifikováno, jakým způsobem budou peníze uhrazeny. A také kdy. Obvykle se využívá úschovy, ostatně to vždy klientům doporučujeme. Sjednejte si podmínky i případné smluvní sankce, když něco nebude realizováno včas.

4. Převzetí nemovitosti 

Ve smlouvě se uvádí i to, kdo a v jakém termínu dá návrh na vklad do katastru, kdo zaplatí poplatek, kdy přesně bude byt či dům předán, nebo kdy se původní majitel vystěhuje. I zde je vhodné sjednat sankce za nedodržení dohodnutých termínů.

5. Podpisy

Podpisy nechte v každém případě ověřit, stačí na poště nebo pracovišti Czech Pointu. Strany však nemusí podepisovat zároveň na jednom místě. Je běžné, že kupující podepíše smlouvu na Žižkově a prodávající třeba v Berouně.

Pozor na vady na nemovitosti

Například pan Tomáš, marketingový poradce z Brna, kupoval byt bez realitní kanceláře. Prodávající mu však předložil tak složitou a nepřehlednou smlouvu, že si s ní Tomáš sám nevěděl rady. Jako by toho nebylo málo, prodávající navíc ve smlouvě opomněl uvést, že na bytě vázne hypotéka a zástavní právo. Jakmile se to dostalo k bance, ve které panu Tomášovi přislíbili úvěr, celý převod se málem zhatil. Bankovní úředník zuřil a nikdo si nevěděl rady, jak přesně smlouvu upravit.

Z pohledu kupujícího je víc než vhodné trvat na tom, aby v kupní smlouvě prodávající výslovně prohlásil, že byt či jiná převáděná nemovitost není zatížena žádnými právními ani faktickými vadami. Jde třeba o hypotéku, věcné břemeno nebo rozbité vestavěné spotřebiče.

Prodávající by měl dále prohlásit, že na jeho majetek nebyl prohlášen konkurs, vedena exekuce nebo že v bytě nemá nikdo nahlášen trvalý pobyt.

Prodávající by měl naopak trvat na prohlášení, že se kupující s bytem dobře seznámil. Ideální je, pokud kupující vyloženě prohlásí, že se vzdává případných vad, které by se na bytě později objevily.

Kupní cenu pak chce mít prodávající zajištěnou předem přes úschovu, aby nepřišel o byt i o peníze.

Pro ochranu kupujícího i prodávajícího je do smlouvy vhodné doplnit i smluvní pokutu, kterou by bylo možné uplatnit v případě, že se některé z prohlášení kterékoli ze smluvních stran ukáže jako nepravdivé. Na takové smluvní pokutě doporučujeme trvat. Prodávající nebo kupující, který má „čisté svědomí“, by proti smluvní pokutě neměl nic namítat.

Autor: JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D., advokát z Dostupný advokát.

Dostupný advokát zajistí, že koupě i prodej nemovitosti proběhne bez právních komplikací. Provedou vás celým procesem prodeje a koupě bytu, domu, pozemku, garáže či nebytového prostoru a dohlédnou na bezchybnost smluvních vztahů. Vše vám pomůže vyřešit už do dvou dnů, pohodlně a on-line.